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"ASUNTO ISLEÑO" => Islas, Terrenos, Casas, Quintas, Inmobiliarias => Mensaje iniciado por: labrujula1320 en Octubre 20, 2014, 03:38:25 pm
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hola, primeramente, les agradezco sumarme al foro. tengo una consulta importante y bastante urgente.
mi consulta es al respecto de una "usucapion" que estoy realizando en la 1ª seccion de isla.
en el año 2008 aprox. ya estaba viviendo en la isla, buscando terreno. los vecinos del Gallo Fiambre me indicaron un terreno abandonado desde el año 60.tratamos de averiguar un poco mas y de ubicar al dueño pero no encontramos respuestas.
Ante la necesidad de tener un lugar donde vivir, comence los trabajos de adecuacion de terreno(desmonte, relleno y recuperacion del sistema de zanjas, ya que el terreno es sumamente bajo) mientras vivia en una casa que me prestaron en el mismo barrio para comodidad de mi hijo, que entonces contaba con 5 años.
A los pocos meses nos mudamos al terreno, donde habitamos en carpa hasta que pude comenzar a levantar una casita, que comparto con mi pareja y mi hijo en los dias que me corresponden. (4 dias por semana)
Desde entonces vivimos ahi, conviviendo en armonia con los vecinos.En el ultimo censo fuimos censados en el terreno mismo.
El año pasado llego gente asegurando haber comprado el terrenos aledaños y aunque nunca presentaron ningun tipo de papeles, se estan planteando ciertos problemas de frontera. En su momento, un abogado me habia aconsejado habitarlo discretamente durante 10 años para iniciar los tramites, pero dada la actual situacion siento que debo regularizar las cosas lo antes posible.
Mi pregunta es acerca de los pasos a seguir, ademas de solicitarles una opinion acerca de como ven ustedes la situacion.
Desde ya muchas gracias.
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Tal vez pueden estar haciendo lo mismo que vos realizaste, te imaginas si te pidieran los papeles, creo que el usucapion es no solo hacer mejoras sino abonar los impuestos del lugar durante X tiempo luego tenes que hacer el juicio de usucapion y salen los papeles a tu nombre y listo, pero si en ese interin aparece el dueño verdadero, ALPISTE PERDISTE...... :)
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Hola! trendrias que pagar los impuestos por 20 años al menos para estar en condiciones de iniciar el juicio. Con el pago de los impuestos, mas la "condicion" de dueño que desempeñarias cuidando de la propiedad como si fuera tuya inicias acciones, pero como bien dicen si antes de la sentencia aparece alguien que acredita ser el dueño no hay nada que reclamar.
Por otro lado si pagas los impuestos, tenes el numero de partida, con eso en la municipalidad tendrias que poder acceder en catastro al plano como para saber hasta donde llega el terreno, lo mismo los vecinos y no tendria que haber problemas...
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Exacto,
Para ganar un juicio de Usucapion deberias primero, ir a la casa de la tierra en Tigre y tambien al registro de la propiedad en La Plata
Averiguar el estado de la parcela de la que queres tomar posecion.
Luego comenzar a tomar acciones como dueño de la cosa.
Pagar un agrimensor para que haga la mensura y el catastro y con esos papeles solicitar en La Plata que los impuestos lleguen a tu casa.
Juntando esos comprobantes durante años, más fotos que demuestren que durante 20 años o 10 de buena fe (es decir, no sabias que eran de otra persona). Ahí podrias iniciar el juicio de usucapión. Con al menos dos testigos que den fe que VIVIS ahí hace al menos 20 años.
Existos! Y te agradeceriamos que pagues los impuestos al menos.
Saludos!
Marcos SM
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Que feo seria de repente darte cuenta que alguien tomo tu terreno...
Que algo no tenga dueño es casi imposible y me paso por experiencia ya que durante años busque al dueño de un terreno lindero en el dorado para que me salga de testigo por mensura y amojanamiento de un lote que compre legalmente... Durante 2 años no lo encontre, hasta que hace poco me entere que el dueño existia y lo vendio hace menos de 1 año... Para colmo era alguien "facil" de hubicar porque el apellido era de una inmobiliaria bastante conocida.
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Ahora, de curioso, los lotes que venden con usucapion con escribano y bla bla, eso que significaria, que te pasan los x años que vivio y pago el otro a vos?
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para mi es todo chamuyo es seguir fomentando ocupas ,que los garpen como hacemos todos
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Ahora, de curioso, los lotes que venden con usucapion con escribano y bla bla, eso que significaria, que te pasan los x años que vivio y pago el otro a vos?
una inmobiliaria que vende usucapiones deja ser creible y fiable... el el delta por desgracia todas las inmobiliarias lo hacen... Menos una que se llama Zamek (Carlos), es una persona totalmente legal y sabe atender a los clientes como ninguna otra inmobiliaria.
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Si tu problema es con los vecinos por los limites entre tu terreno y el de ellos, tenes que buscarte un agrimensor para que aclare bien las medidas, y listo. El usucapión es otra cosa . Es un juicio para regularizar el dominio a tu nombre de una propiedad poseída de buena fe por el plazo de 20 años. Es decir . Son dos cosas distintas. Una es delimitar bien el terreno con tu vecino. Y la otra obtener el dominio de tu terreno a tu nombre. Espero haberte ayudado. Saludos.
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Si tu problema es con los vecinos por los limites entre tu terreno y el de ellos, tenes que buscarte un agrimensor para que aclare bien las medidas, y listo. El usucapión es otra cosa . Es un juicio para regularizar el dominio a tu nombre de una propiedad poseída de buena fe por el plazo de 20 años. Es decir . Son dos cosas distintas. Una es delimitar bien el terreno con tu vecino. Y la otra obtener el dominio de tu terreno a tu nombre. Espero haberte ayudado. Saludos.
Gracias por tu ayuda, pero no la necesito lo que dije a modo de comentario fue hace mas de 6 años atras, gracias a eso tengo experiencia con agrimensores, mensuras, amojonamientos, planos y tramites en la plata a mas no poder. Sino recorrete el foro y busca un mensaje mio donde durante mas de 2 años fui detallando todo al respecto.
Lo siento pero lo que decis de REGULARIZAR un dominio a tu nombre de una propiedad POSEIDA? Y de buena FE? eso es querer algo que no te pertenece.
Si queres un terreno en el delta o donde sea... tenes que laburar y garparlo como debe ser y para que sea tuyo realmente de buena FE. Con su respectiva escritura y nada de boleto compra venta, asi estafaron a varios aca en el foro.
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Si tu problema es con los vecinos por los limites entre tu terreno y el de ellos, tenes que buscarte un agrimensor para que aclare bien las medidas, y listo. El usucapión es otra cosa . Es un juicio para regularizar el dominio a tu nombre de una propiedad poseída de buena fe por el plazo de 20 años. Es decir . Son dos cosas distintas. Una es delimitar bien el terreno con tu vecino. Y la otra obtener el dominio de tu terreno a tu nombre. Espero haberte ayudado. Saludos.
Gracias por tu ayuda, pero no la necesito lo que dije a modo de comentario fue hace mas de 6 años atras, gracias a eso tengo experiencia con agrimensores, mensuras, amojonamientos, planos y tramites en la plata a mas no poder. Sino recorrete el foro y busca un mensaje mio donde durante mas de 2 años fui detallando todo al respecto.
Lo siento pero lo que decis de REGULARIZAR un dominio a tu nombre de una propiedad POSEIDA? Y de buena FE? eso es querer algo que no te pertenece.
Si queres un terreno en el delta o donde sea... tenes que laburar y garparlo como debe ser y para que sea tuyo realmente de buena FE. Con su respectiva escritura y nada de boleto compra venta, asi estafaron a varios aca en el foro.
Me parece que le respondia al que creo el tópico del debate...
y armo un quilombooo jajajaja
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labrujula,
Esperamos haberte ayudado!
Y por favor paga los impuestos y generá puestos de trabajo con la construcción de tu casa.
Cuidado con fosforito, el loco del Arroyo Dorado
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Holucas. Yo no te respondí a vos. Lo hice a labrujula. Te felicito por tu experiencia en el tema. Pero la próxima fijate bien antes de desestimar un comentario. Saludos
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A una mas: El usucapión te aclaro es un juicio para regularizar el dominio de propiedades poseídas de buena fe. No con escritura. Si tenes escritura para que vas a hacer el usucapión?????? Y si tu comentario de laburar para tener un terreno en el delta es hacia mi? Te aclaro que no me conoces asi que no prejuzgues al pedo. Suerte
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sea a quien sea ... usucapion es una de las peores cosas que existe, por mas que la quieran pintar de legal es un robo, y no me vengas que lo de poseidas de buena fe porque es la pura especulacion de alguien que cree que algo no tiene propietario.. sin ir mas lejos, a 40 metros mio cualquiera que haya querido chorear por ahi se quedaba con el terreno de un vecino.
todo bien pero a mi no me vengas con que in juicio por usucapion es algo de buena fe... sino todo lo contrario
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Holucas, tu enojo con tus vecinos, no lo traslades a este ámbito. Si no me equivoco estos foros son para dar una mano desinteresadamente a los que consultan. Lo que no comparto con vos es tu forma de atacar el comentario que doy en respuesta a un pedido hecho por otro. Yo no vengo ni voy! Tu opinión es respetable pero tu reacción no.
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Es una situación muy de locos que alguien que ocupa un terreno del que no es dueño se queje de que se lo quieren usurpar. Este país es tan... surrealista!!!! Jajajajaja
En realidad no es para reír. Ya lo sé. Es una risa nerviosa.
:)
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Hola! que tal, es un tema que levanta muchos sentimientos, tal vez en quien no puede acceder a un terreno con escritura le da una ilusión de tener una propiedad a un costo alcanzable. A quien compró un terreno con escritura (dentro del grupo que me incluyo) da un poco de bronca porque uno con el afán de hacer las cosas bien y con papeles invirtió mucho más y no lo considera muy justo que al cabo de unos años otra persona llegue a la misma situación solo por usurpar un terreno. Por ultimo, todo el que tiene una propiedad en el delta, es imposible que vea con agrado la usucapión, siendo que también podría ser victima de una, que pasaría si yo por ejemplo me sale un laburo en el interior y no voy a la isla por un tiempo largo, al volver me encuentro con gente... es un tema.
Pasa también una particularidad puntual en el delta, la cantidad de propiedades sin papeles es impresionante, muchas de ellas en verdad puede estar ocupada por sus legítimos dueños pero pueden haber perdido las escrituras. Como saber si es cierto?? no se puede, pero supongamos que si, en este caso es en el cual le puedo ver a la usucapión su lado mas "bueno".
En el caso que originó el debate, esta persona llegó a la propiedad hace poco relativamente, calculo que si la propiedad tiene dueño minimamente una vez cada 20 años tendría que visitarla, y se dará cuenta, y si no tiene dueño aunque no lo considero justo no es tan malo.
Considero justo si que pagues los impuestos como corresponde, y cuides del lugar, cosa que encima mucha gente que toma no hace!
Esperemos sea de utilidad el comentario, saludos.
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Hola Flavio. Me parece que se esta confundiendo el Usucapión con la USURPACIÓN!!! Quedarse con lo que no es suyo es un delito, y el propietario al que le usurparon la casa tiene lamentablemente que comerse un garrón judicial terrible para recuperarla. Eso me parece que nadie puede defenderlo, es ilegal y punto. Ahora, hay gente como vos tambien comentas, que compraron una propiedad al dueño titular y real de la cosa pero no escrituraron en el momento por razones varias, anda a saber!!!, y que se encuentran que cuando quieren regularizar la situación el dueño anterior que les vendió desapareció, se murió, se fue del país, etc. En esos casos la Usucapión es un camino valido, legal y justo para quien compro y poseyó una propiedad de buena fe.... Sin más,me despido muy cordialmente!!!
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Holucas, tu enojo con tus vecinos, no lo traslades a este ámbito. Si no me equivoco estos foros son para dar una mano desinteresadamente a los que consultan. Lo que no comparto con vos es tu forma de atacar el comentario que doy en respuesta a un pedido hecho por otro. Yo no vengo ni voy! Tu opinión es respetable pero tu reacción no.
no estoy enojado en lo mas minimo, y no deberia estarlo porque a mi no me usurcapiaron nada ::)
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Hace poco paso esto, recuerdan, el tipo dijo que era suyo por usucapion, bueno fue el APISTE PERDISTE!!!!, tenia dueño el lote.....por eso le otorgaron el crédito PROCREAR http://www.infobae.com/2014/10/08/1600426-con-una-topadora-demolio-dos-viviendas-del-plan-procrear
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Hola Flavio. Me parece que se esta confundiendo el Usucapión con la USURPACIÓN!!! Quedarse con lo que no es suyo es un delito, y el propietario al que le usurparon la casa tiene lamentablemente que comerse un garrón judicial terrible para recuperarla. Eso me parece que nadie puede defenderlo, es ilegal y punto. Ahora, hay gente como vos tambien comentas, que compraron una propiedad al dueño titular y real de la cosa pero no escrituraron en el momento por razones varias, anda a saber!!!, y que se encuentran que cuando quieren regularizar la situación el dueño anterior que les vendió desapareció, se murió, se fue del país, etc. En esos casos la Usucapión es un camino valido, legal y justo para quien compro y poseyó una propiedad de buena fe.... Sin más,me despido muy cordialmente!!!
Hola! lo que pasa es que a ver, me parece ambas cosas van de la mano, para lograr una usucapion, tenes que tener la posesion veinteañal, y la misma se logra estando en el terreno por mas de veinte años, siendo que hasta ese momento no hay nada a nombre tuyo, yo lo entiendo como una usurpacion (se habita sin ser dueño). Todo esto sin tener en cuenta que sea de buena o mala fe. Todo aquel que recurrió a un usucapion si o si debio estar en la propiedad antes de ser dueño por muchos años, ahi esta tal vez la mezcla de ambas cosas.
Estoy mas o menos en lo correcto? capaz yo me confundo, no estoy en el detalle judicial pero creo es asi. no?
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Si la figura legal de usucapión no existiera no se darían estos problemas,pero existe y también existen muchos terrenos,incluso propiedades en el delta abandonados desde hace muchísimos años,lo correcto sería averiguar si una propiedad tiene dueño,si lo tiene intentar contactarse con él o sus herederos,sino los hubiere debería pagar todos los impuestos adeudados y ocupar el lugar y en su momento iniciar los trámites legales,hacer el amojonamiento,mejorarlo etc Si en algún momento alguien lo reclamara deberá pagarle al anterior todos los gastos legales abonados ya que de no querer hacerlo se iniciará un juicio en que lo obligar,an a hacerlo ya que los impuestos adeudados deben pagarse ya que la propiedad puede ser reclamada por el estado para saldar la deuda.
Ahora,ocupar un terreno,no poner un mango,no mejorarlo y no hacer nada por conocer su situación legal y encima quejarse por problema de límites con los vecinos es lisa y llanamente una usurpación absolutamente caradúrica (si se me permite el término) No tener vivenda NO HABILITA a meterse en nido ajeno.
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Ahora, de curioso, los lotes que venden con usucapion con escribano y bla bla, eso que significaria, que te pasan los x años que vivio y pago el otro a vos?
una inmobiliaria que vende usucapiones deja ser creible y fiable... el el delta por desgracia todas las inmobiliarias lo hacen... Menos una que se llama Zamek (Carlos), es una persona totalmente legal y sabe atender a los clientes como ninguna otra inmobiliaria.
Nosotros compramos con Zamek, es serio, cobra el 5% de comisión (que es bastante) y la hija esta muy buena,
Nuestro escribano nos dijo que era muy prolijo
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Hola a mi ese tema me molesta porque en mi caso compre como corresponde puse los verdes como todos y que me venga un tipo a decir que es amo y señor de una propiedad por solo pagar impuestos no me va si no podes pagar un lote en el delta busca por otros lugares que tal vez te cierre o en muchos casos vende el barco y pagalo para mi tema cerrado
Gracias
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para que te ocupen un terreno, vos no solo Tenes que abandonarlo, sino dejar de pagar impuestos por muuchos años hata que alguien te lo ocupe y lugo de esto por 20 años mas despreocuparte y no pagar nada!!!!!
no le usucupian a cualquiera!!
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Hola Flavio. Para usucapir es necesario posesión 20 añal!! Ahora no todas las posesiones son con usurpación!!! Como comente antes hay muchas propiedades compradas a titular registral (dueño real) con boleto de compra venta, que por motivos de las partes no se hace escritura en el momento de la compra. Después el actual dueño (comprador con boleto) quiere escriturar y pasa algunas veces que el titular que le vendió no aparece. Entonces que puede hacer el comprador con boleto!! Juicio de usucapion para que el juez escriture a su nombre lo que compro de buena fe... Es decir el usucapión no siempre es utilizada por poseedores precarios (sin título u ocupas) ... Pero el derecho le da la posibilidad de adquirir el titulo tanto a los usurpadores (delincuentes) y a los compradores de buena fe. Mas no se que decir...Saludos
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Aclaro: El comprador con boleto de buena fe a titular registral puede usucapir con 10 años de posesión. Saludos
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Es absolutamente lógico que a quienes compramos con boleto, escritura, pagamos comisiones, sellados etc, nos produzca rechazo el tema de la usucapión.
Creo que el problema es que a veces se usa, esa figura legal, para intentar (digo así ya que en definitiva la usucapión requiere una sentencia judicial) apropiarse de algo que se sabe tiene dueño. Y termina desfigurada esta manera de ser propietario.
Como pro ejemplo ir a pagar 10 años de impuestos juntos.
Como desconozco de temas legales, busqué y encontré una explicación muy clara en esta página:
http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article247-que-es-la-usucapion.html
Usucapión es la institución del derecho civil por la que quien poseyó un terreno, una casa o un departamento durante cierto tiempo establecido por la ley, se le premia haciéndolo dueño de esta. La pregunta es Por que?
No será el caso del usurpador, no es el caso de quien se mete a una casa y allí se queda, no es el caso del inquilino eterno, no. Es el caso de quien luego de haber tenido “animo de poseer” la misma cierto tiempo, y la ha cuidado y tratado como propia, ha quedado a las claras revelado su intimo deseo de poseerla.
Para esto entonces, se valorara, a través del juicio de Usucapión, que ha hecho esta persona para merecer que se le otorgue tal carácter de propietario sobre la misma.
El juicio tramitara en el lugar y ante los tribunales de donde este ubicado el inmueble, será iniciado por el interesado, y la prueba requerida será: testigos, (aunque esta única prueba no será suficiente), según el Cod.Civil. Los mismos deberán dar fe de haber visto habitando tal inmueble del tiempo que la ley marca, y todo lo que pueda agregar en relación a lo que esta persona ha efectuado en el mismo.
Esto se traduce en: Mejoras. Es decir, en que he mejorado ese terreno o esa casa desde que vivo allí? Lo cerque por ejemplo, cuando no tenia cerco. Le hice llegar la conexión de gas o cloaca, cuando no había llegado aun y no se había acercado hasta el mismo? Derrumbe o construí alguna pared en su beneficio? Tenía graves problemas de humedad y ya no tiene? Todo eso demostrará como el ánimo de poseer contribuyo a la propiedad, por lo que acompañando las facturas de tales “mejoras”, (recibo de compra de medidores, factura por honorarios de electricista, arquitecto, etc) si las mismas son membreteadas muchísimo mejor, a fin de que el juez se sirva de estas también de prueba.
Asimismo y prueba sumamente relevante será el pago de todos los impuestos y/o tasasy/o servicios desde el inicio de mi posesión. Si no se las tiene encima (por el transcurso del tiempo), pero se encuentran pagas, se pedirá en el expte. por Oficio a Rentas o la Municipalidad correspondiente, que informe de su pago y fecha del mismo, aunque hacer trampa sería pagar con retroactividad para salvar los años, cuestión que no favorecería mi “animo posesorio”, sino mas bien, mi “animo posesorio a cualquier costo” y esto será prueba en contra, porque pagar hoy diez años para atrás, no probara que estoy en el inmueble desde hace 10 años, sino que quiero simular esto, y la sentencia será desfavorable.
Cual es el tiempo que debe transcurrir según la ley para que se me considere apto para USUCAPIR, es decir, para ser propietario?
1) Serán 20 años continuos sin que nadie -con legitimación- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños) Este ocupante o futuro propietario, próximo a usucapir, es considerado, y (esto es sólo un termino) POSEEDOR DE MALA FE, entendiendo fe buena o mala en razón del título que puedan mostrar como ocupantes en relación al inmueble que se reclama. Tiene boleto? Tiene escritura? Será entonces un poseedor de mala fe, y necesitara dejar pasar 20 años hasta iniciar el juicio.
2) Si tiene el titulo será POSEEDOR DE BUENA FE, y esto no lo hará mejor persona, sino que tendrá algún documento (aun cuando no sea valido) y esto es muy común, mas en zonas suburbanas, donde “ Doña María” se fue al Registro de la Propiedad, vio terrenos vacíos desde hacia años, y comenzó a repartirle a los vecinos (a muy bajo precio) los mismos con escrituras hechas informalmente...
Cuando estos quieren vender, se encuentran con este escollo de que no es valida, y ya Doña María se fue o se murió, y todos los vecinos beneficiados otrora, hoy se encuentran en una misma situacion, perjudicados, hasta que se enteran que pueden validar su situación por juicio de Usucapión. Cuanto tiempo necesitaran? 10 años.
Una vez lo anterior, habrá que convencer al juez que nos toque, quien recordemos, sera el único que nos podra hacer propietarios con su sentencia, nadie más.
Digamos también que el verdadero propietario, de existir y ser ubicable (es decir, tener domicilio donde se notifique) se presentara en juicio, y también será posible que inicie el juicio de Reivindicación de su propiedad, antes de que se manifieste el paso de los años requeridos y el inicio de la Usucapión, aunque quien se desligo materialmente de ese inmueble 20 años, es raro se acuerde reclamarlo y menos iniciar un juicio, con los costos y la burocracia que implica, para recuperarlo.
DRA DI CATALDO VANESA
dicataldo@speedy.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.
Sin ánimo de entrar en polemica, simplemente aporto esto que encontré, con la intensión de que aclare algo mas el tema
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Es un tema complejo, yo siempre quise comprar un terreno, y me ofrecieron un montón de opciones donde me vendían los derechos, que tenia dicha persona, de hacer el juicio porque supuestamente estaba ahí hace un montón pagando impuestos sin ser dueños, y obvio hay mucha diferencia de precio. Sin embargo vendiendo auto y con ayuda de mi viejo pude comprar con escritura como corresponde. Obviamente no me gusta esta figura legal porque preferiría que la gente que me rodea sea también aquella que valora las cosas formales y respeta lo ajeno. Hoy en día pensar que hay obras de buena fe es un poco inocente a veces, si el 10% de los casos de usucapión eran dueños legítimos que perdieron escritura o compradores que no localizan el vendedor me parece que ya es mucho!
Tambien a quien poco le cuesta la propiedad seguramente menos la valora y si extendemos ese concepto mas alla de los limites del terreno es preocupante.
Mi disculpas a quien originó el tema, no es nada personal, hablamos de modo general, seguro cada situacion es distinta pero la mayoria no hay buena fe, ni termina bien.
En este caso si se concreta la posecion esperemos que sea un ejemplo de que esta figura puede emplearse para algo bueno!
saludos!
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AGRADEZCO A TODOS, SUS OPINIONES, SUS CONSEJOS Y SOBRE TODO LAS EXPLICACIONES JURIDICAS.
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AGRADEZCO A TODOS, SUS OPINIONES, SUS CONSEJOS Y SOBRE TODO LAS EXPLICACIONES JURIDICAS.
Tene en cuenta, labrujula1320, que este es un tema complejo y genera resquemores entre la gente, imaginate si cada uno que quiera un terreno hace esto!!!, sea el motivo que sea, no es bien visto por nadie ya que la Usucapión comienza como una USURPACIÓN u OKUPA, como para ser moderno!!!. Y lamentablemente el Okupa no es buena persona ya que comenzó con mala leche!!!, es como la diferencia entre Robo y Hurto, ambos son delitos pero uno es mas grave que el otro......espero se entienda!!!.
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Hace un tiempo un vecino de la isla me comento que la Usucapion ahora habia bajado a 10 años, alguien escucho algo o lo puede verificar? El tipo me dice que pagando 10 años de impuestos, el lote es suyo... es asi?
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Les cuento un poco mi experiencia, hace poco compre un lote en primera seccion con escritura, con papeles osea todo en orden. El primer dia que voy a comenzar a limpiar y me presento a los vecinos, me empezaron a interrogar quien era yo, a quien le habia comprado , con un tono y actitud muy a la defensiva cuasi agresiva....en fin , me hicieron sentir casi como un delicuente, obviamente que no les mostre un solo papel , ni pienso hacerlo. Ahora que me conocen estan un poco mas calmados...bah , eso espero.
Lamentablemente muchos ocupas estan llegando a la isla, por necesidad o por lo que sea son ocupas....y despúes pasan estas cosas, compras con papeles y te tratan casi como un usurpador...
un saludo
alejandro
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Buenas gente, permitanme verter mi opiñon sobre el tema, ya que estoy viviendo esto bastante de cerca... Tenemos un terreno en ing maswitch o como se escriba, con un ranchito lindo hace casi 40 años.. Cuando llegamos ahi ( yo no existia ) era puro campo, habia una que otra casa por cada "manzana", ni siquiera habia NADA loteado... Mi abuelo compro eso cuando era joven, ni calle habia, la hizo el a pala y carretilla por que el nivel del campo era bajo, tipo humedal... El terreno fue levantado coherentemente y mi abuelo escrituro su casa como corresponde ya que ese terreno tenia dueño. Ahora, en estos ultimos años han loteado toda la manzana que antes era mi pista de karting jajajaja y se puede decir que toda esa manzana fue cuidada por mi abuelo y mi padre durante mucho mas de 20 años, casi el doble.. Ni mi padre mi mi abuelo tenian la intencion de usucapiar o como sea esos terrenos, simplemente aceptamos que esa zona ya no era lo mismo de antes y se poblo muchisimo... Al lado del terreno de mi abuelo quedo una franja de 30 metros x 80 que es el largo del terrneo de mi abuelo ( creo que son 2 ) que no fue loteada.. Un dia vino un vago y puso uyn alambrado y un cartel de que era privado.. Mi viejo automaticamente se dio cuenta de que estaban por tomar el terreno y que eran amigos de otro flaco que tomo un terreno a la orilla del arroyo y lo convirtio en un conventillo, con autos robados desarmados por todos lados, arruino la calle que hizo mi abuelo pasando con una camioneta a los pedos cuando se inunda, arruino las zanjas que hizo mi abuelo para que desagoten los campitos llenandolas de repuestos de autos afanados que corta...
No podiamos permitir que ocupen el terreno aledaño ya que lo unico que nos separaria de toda esa mugre seria un alambrado de 1metro de alto... Mi viejo fue a la municipalidad, averiguo por todos lados y el dueño no aparece.. Hoy el dueño de ese terreno tendria como 110 años jajajaja, no hay herederos, nada.. totalmente imposible de ubicar a nadie que tenga relacion con el titular.. Hace 1 año que esta averiguando, pagando gestores y mil cosas mas... La cuestion es que durante casi 40 años mi viejo y mi abuelo cortaron el pasto de ese terreno, lo cuidaron para tener una linda vista entonces se decidieron a hacer la usucapion... Pagaron todos los impuestos que se debian, que eran como 30 años y todavia no modificamos el alambrado para extender el terreno por que falta una firma de no se quien..
Creo que en este caso, la usucapion es mas que valida. Nos consta de primera que nadie en 40 años piso ese terreno ni pago ningun impuesto, averiguamos a conciencia si existian herederos del titular y nada.. y encima tenemos la posibilidad de que un vecino indeseable que anda en cosas raras tome ese terreno...
Mi viejo de todos modos no va a construir nada ahi, si aparece algun heredero del titular se le devolvera el terreno..
Përo quiero que quede claro que la usucapion en algunos casos es algo de BUENA FE 100%, somos gente de bien.
Tambien averiguamos por todo el resto de los terrenos que conforman esa manzana que hoy esta loteada, y solamente 1 terreno tiene dueño actualmente y planos, el resto son todos terrenos que alguien alambro, no pago ni un centavo de impuestos, no desmalezaron nada, no hicieron NADA.. simplemente a alguien se le ocurrio alambrar toda la manzana y lotearla ilegalmente sin tener ni un papel... Ese si es un hijo de puta que se quiere llenar de guita.
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Que es lo que les molesta de los Usucapionadores puntualmente?
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Que es lo que les molesta de los Usucapionadores puntualmente?
todo
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A esta discusión tambien hay que agregar otra forma de quedarse con lo ajeno: LAS ESCRITURAS TRUCHAS!!! Realizadas por escribanos inescrupulosos que se prestan a delinquir, dando fe de un acto falso, que por la falta de control del registro de la propiedad que presupone el buen accionar del escribano, registrando la escritura sin chistar y permitiendo que muchos poderosos y otros no tanto, se queden con propiedades o terrenos ajenos y terminen haciendo emprendimientos inmobiliarios de muchísima plata. Generalmente es estos actos están prendidos, martilleros, algunos políticos de turno, escribanos (por supuesto) y particulares adinerados... Solo lo agrego para entender que ocupas de guante blanco tambien existe....
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Cuando la usucapion se usa con dignidad y sobre un inmueble que realmente es tuyo y lo posees hace mas de 20 años, puede ser una herramienta valida y util.
Yo naci y vivi casi 35 años en una casa que fue de mi familia desde su construcción en el año 1930. El lote para construir se compro con escritura como corresponde en 1930. En el año 1960 al genio de mi abuelo se le ocurrió que tenia que crear una sociedad comandita por acciones y poner la casa a nombre de esa sociedad.
Hoy esa casa es invendible porque figura a nombre de esa sociedad que creo mi abuelo en el año 60, esa sociedad caduco en IGJ, no existen libros de actas y los accionistas (tios, abuelos etc) están fallecidos. Liquidar esa sociedad o restituirla es como reflotar el Titanic.
Consultando abogados, todos coinciden en que lo mejor es hacer un juicio de usucapion.
Muy distinto es toda la chantada que lamentablemente se ve en el delta y otras zonas, donde te quieren vender un terreno con un boleto inventado en la mesa de una pizzería para despues buscar un abogado y que se tire el lance de hacer la Usucapion.
Alcaro que un juicio de usucapion sale bien caro, tarda mas de 4 años y despues de esperar mucho tiempo y pagar mucha plata el juez puede decirte: señor, vaya a laburar: denegado.
Resumiendo, en mi opinion, una usucapion digna seria una historia como esta que voy a inventar:
Me llamo "Ricardo", hace 22 años que vivo (permanentemente, vivienda única) en una casita del "Espera al 700" (casita, no lote). Esa casita la compro mi mujer en el año 1992 (concubina, nunca nos casamos pero estuvimos toda la vida juntos) y esta escriturada a su nombre pero ella lamentablemente falleció. No tiene herederos (supongo que la justicia se ocupara de verificar esto). No hay nadie reclamando ningún derecho sobre esa casa. Todos los vecinos me conocen desde hace mas de 20 años. Cuido y habito esa casa pacífica e ininterrumpidamente hace mas de 20 años. Voy a iniciar un juicio de usucapion para ver si un juez considera que merezco tener la escritura a mi nombre.Fin.
En fin..dudo que mas del 1% de las usucapiones sean casos "limpios"..pero despues de todo..quien soy yo para considerar limpio o sucio, digno o indigno a algo o a alguien.
Ojala todos puedan cumplir su sueño de la mejor manera y sin generar perjuicios a los demas.
Saludos
pd: Hablar de escrituras truchas es irse muyyy lejos, creo yo.
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Irse lejos??? Es tan indígnate como lo que comentas vos Pupi. Pero no es irse lejos, pasa y mucho en el país y en el DELTA tambien!!!!.... Pero ser un escribano (delincuente) tiene mejor pinta que un ocupa, pero son lo mismo... Saludos.
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Por lo que lei la Usucapion es una ley que permite a alguien tome pesesion de alguna cosa inmueble etc, siempre y cuando este no tenga dueño o haya sido abandonado hace años.
Hay que cumplir ciertos requisitos que no son tan faciles para llegar a poder hacer un juicio de usucapion y en ese caso un juez decide.
Los requisitos son pagar los impuestos por al menos 10 años sin que nadie reclame, hacer mejoras de dominio, contruir una vivienda, tener servicios a su nombre, demostrar que es para vivienda unica y permanente, no se puede tener otra propiedad a su nombre, etc etc.
Decir me molesta todo o esta todo bien es una respuesta sencilla basada en conceptos o experiencias personales que para la cuestion del que pregunto no vienen al caso ni tienen ninguna respuesta que el que abrio el asunto necesita.
Tambien es cierto que hay truchadas como en todos los aspectos en que hay una ley que regule, inmobiliarias que venden mal, gente que vende mal, o sea hay de todo.
Como tambien no saber distinguir la palabra usucapion por usurpacion es no saber interpretar lo que la ley dice.
Mi consejo es que el que pregunto por el tema se asesore con algun abogado de confianza y el lo oriente con los pasos a seguir y no se base en los comentarios fundados en apresiaciones personales (y algunas hasta cagadas de odio) que no llevan a nada.
En el conurbano bonaerense y un poco mas lejos hay un monton de terrenos que estan siendo adquiridos por esta modalidad y se han creado barrios de lo mas lindos. Y lo digo por que un pariente mio lo hizo, no voy a contar toda la historia de como los vecinos se organizaron y lograron tener su vivienda siguiendo todos los pasos que la ley provee pero para el que no tiene nada es una buena salida. Para que no digan "seguro que el dueño o los herederos salieron perdiendo" o algo asi, esos terrenos fueron abandonados desde la epoca de la construccion de la plata mas o menos.
La usucapion es una ley vigente, y como tal hay que respetarla en todos los aspectos, el que diga que esta mal o la niege es su problema y tal vez no le guste respetar las leyes o solo las que les conviene.
Ahh y tambien estaria bueno indagar como adquierieron los terrenos de nordelta y otros countries del la zona en vez de siempre estigmatizar al pobre.
Por usurpadores tambien hay de guante blanco y los que se razgan las vestiduras siempre apuntan a una persona (vecino, extranjero, etc) y no se quejan de las empresas constructoras de la zona de tigre.
Saludos
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Justamente Guiller!!!
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Les cuento un poco mi experiencia, hace poco compre un lote en primera seccion con escritura, con papeles osea todo en orden. El primer dia que voy a comenzar a limpiar y me presento a los vecinos, me empezaron a interrogar quien era yo, a quien le habia comprado , con un tono y actitud muy a la defensiva cuasi agresiva....en fin , me hicieron sentir casi como un delicuente, obviamente que no les mostre un solo papel , ni pienso hacerlo. Ahora que me conocen estan un poco mas calmados...bah , eso espero.
Lamentablemente muchos ocupas estan llegando a la isla, por necesidad o por lo que sea son ocupas....y despúes pasan estas cosas, compras con papeles y te tratan casi como un usurpador...
un saludo
alejandro
Yo n otendria en mostrar mis papeles eh, acreditando asi la total legalidad del tema. Tendria un juego de fotocopias en un folio ahi mismo. Los que te interrogaban capaz estaban ellos en alguna anomalia
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Interesante punto Guiller, coincido en gran parte.
Yo en lo personal (y con el swich puesto en posición "mantenerme dentro del orden establecido") solo puedo simpatizar con las usucapiones por motivos muuuuy puntuales y solo en casos en los que no hubo tomas de terreno ni toma de casas (por mas que el titular registral las haya abandonado hace 2 siglos).
No olvidemos que las leyes y códigos (civil-comercial) están hechos por el hombre y llenas de defectos, después pasan los años y nos agarramos la cabeza y decimos: ¿¿¿como esto podía funcionar así???
Si ponemos la vista sobre un ñato que esta hace 30 años viviendo en una casita y la cuida, y la pinta..y paga impuestos..corta el pastito, y riega las plantitas y quiere su escritura, suena hermoso....ahora si posamos la vista en el día que ese tipo (hace 30 años) se paro en la vereda de enfrente y se quedo mirando pensando ¿¿me mando??..esa imagen no me gusta, no puedo ser hipócrita. Por eso digo que me parecen bien las usucapiones en casos muy puntuales que no incluyeron toma de prepo en ningún momento.
Pero bueno, es una simple opinión personal y no es nada en contra de quien aun no tiene su vivienda propia. Llegado el caso podríamos discutir acerca del rol del estado para ofrecer vivienda y/o tierras a quienes no las tienen, sin un polémico recurso que -mal utilizado- puede llegar a enajenar un bien registrable.
Si un tipo sale este sábado con una lanchita a recorrer el delta para ver si ubica algún lote medio abandonado así se mete y un boga amigo se tira el lance de la usucapion, para mi esta mal, la usucapion no fue pensada para eso.
En cambio creo que seria interesante que todos los pobres tipos que fueron estafados por el desarrollador de un conocido barrio náutico en la segunda sección, y que posiblemente nunca vayan a obtener la escritura (o similar) como merecerían (porque ya pagaron mucho dinero de buena fe), un juez les otorgue un fallo favorable en un juicio de usucapion, llegado el caso (ojalá encuentren otras herramientas).
Tiene razon Guiller, nos fuimos por las ramas y no le dimos respuesta al creador del tema:
Labrujula1320: Desde un punto de vista personal y dentro de un "orden establecido" podría decir que lo que hiciste es muuuuuy susceptible de criticas y bajo ningún concepto aplica para una usucapion. Tanto vos como tu nuevo vecino (el que acaba de comprar) NO TIENEN OBLIGACION DE EXHIBIR DOCUMENTACION ALGUNA FRENTE A UN CIVIL. Si frente a alguna autoridad, situación en la que creo que saldrás perjudicado si el nuevo vecino compro con escritura y agrimensura.
Tengo que reconocer que yo adoro cuestionar el orden establecido que muchas veces resulta una mierdda y si te hubiese visto en esa instancia con tu familia buscando un sueño y sin demasiados recursos, me habrían dado mas ganas de ayudarte que de recurrir a la justicia. Pero es fácil decirlo desde lejos del problema, nuestra condición humano-burguesa nos suele llevar a preferir un vecino con escritura y casa diseñada por arquitecto a un vecino en tu situación. Así de feo y contradictorio es este mundo y quienes lo habitamos. Creo demasiado en el dicho "hablando se entiende la gente". Te sugiero que trates de conversar y si hay que ceder, es mejor a veces. Supongo que si no aparece ninguna persona reclamando ese terreno, podrías iniciar una prescripcion corta en el año 2018.
Saludos y suerte de todo corazón.
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Como me pareció que voló un palo para mi gallinero, estimado guiller, les aclaro que no me confundí, y ratifico lo que dije. Usé la palabra usurpar porque según la RAE "Apoderarse de una propiedad o de un derecho que legítimamente pertenece a otro, por lo general con violencia" eso es usurpar. Eso es lo que hace alguien que se instala en un terrenito ajeno.
Usucapión es, sin embargo, "Adquisición de una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley" en nuestro caso, años de pagar los impuestos y juicio de por medio.
Si el abogado le aconsejó al que inició este tema "ocupar discretamente" es porque que el dueño puede aparecer eventualmente y reclamar que se respeten sus derechos de propiedad.
A sí que, lo lamento "Dura lex, sed lex..."
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El codigo civil regula al respecto. En cualquier parte puede haber una propiedad cuyo titular haya fallecido sin herederos y esta seria apropiable por la posecion durante los plazos y modos que la Ley regula. Esto no es delito ni nada objetable, lo malo es que algunos DELINCUENTES SIMULAN lo anterior y estafan a los propietarios y a los compradores incautos. Muchas veces con el apoyo de algun CORRUPTO. T ambien hay propiedades abandonadas por gente que se pudrio de este pais y se FUE.
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hola siempre leo los foros y no es mi costumbre escribir pero tengo la necesidad de expresar mi pocisicion al respecto porque la mayoria q conozco yo de usucapiones se realizaron con la ayuda de los ve
cinos del q hace la usucapion porque eran terrenos de muchos años avandonados sin q nunca haya venido nadie a preguntar por ellos y antes que lo usurpen otros se les ofrecia a algun conocido o conocido de la misma isla q no tenian terreno propio esa es la historia de la usucapion en la isla q desp muchos vivos para hacer un negocio con esto anues aprovecharontes era de onda gracias