es un problema medio irresoluble en algunos casos. La documentación de respaldo a veces es floja, no define bien la geometría del lote, y no hay buenas referencias en el lugar para relacionar la documentación con la realidad. En cambio, en otros casos, hay documentación muy prolija y hay cercos antiguos y zanjas que permiten identificar claramente los límites. Entremedio... todas las variantes. En muchos casos, los propietarios se debían poner de acuerdo en hacer una zanja en el límite de las propiedades para minimizar la pérdida de espacio y para beneficiarse ambos con la zanja, entonces la zanja está en el límite. En muchos casos, en cambio, no había vecino y el que hacía la zanja hacía un albardón en el límite con la tierra de una zanja que hacía al lado del albardón de su lado.  Si es así, la zanja queda a un par de metros del límite. También hay zanjas, naturales o artificiales, en cualquier posición. En definitiva, no te recomiendo utilizarla de referencia para determinar el límite. Tampoco es normal que emanen olor, el agua sube y baja y siempre hay movimiento. Aunque le encomiendes la demarcación a un agrimensor, que reduce los riesgos pero no te salva de errores, te recomiendo seguir de cerca el trabajo y pedir el fundamento de lo que hace. En parte es mas un ejercicio de sentido común que de conocimiento técnico.

La geometría de un LOTE esta perfectamente determinada en EL PLANO ORIGEN de la fracción. Las personas que compran un lote solo ven una foto de "cartografía digital de ARBA" o de la plancheta que son meros dibujos esquemáticos.

En la compraventa de bienes inmuebles hay dos aspectos: LA SITUACIÓN DE DERECHO de un inmueble (los títulos sanos, "el corresponde" de la escritura, etc.) que se ocupa el escribano de asegurarlo y LA SITUACIÓN DE HECHO (medidas reales, ubicación, etc.) que la determina un agrimensor cuando hace el "Estado parcelario" y confecciona "la cédula catastral". Ahora si el lote no esta amojonado, si un agrimensor no verifica si los límites están correctamente emplazados, entonces la verificación de "la situación de hecho" realizada por un agrimensor cuando realiza la cédula catastral es un mero trámite. Se cumple la formalidad pero la seguridad jurídica no está garantizada.

Lo que decís Vic en relación a las zanjas, etc. es CORRECTO. La gente "compra" el verso que la zanja esta bien emplazada y es el limite y no siempre es cierto. Hay obviamente agrimensores que pueden equivocarse. Más todavía en un escenario complicado como las islas (ver mi post "Sobre "la agrimensura" en las islas Amojonamientos y otras tareas profesionales") pero un agrimensor debe hacerse responsable de su trabajo profesional. Por esa razón el amojonamiento es el trabajo de mayor riesgo  para un agrimensor puesto que puede ser demandado en caso de error.  Es FUNDAMENTAL que las personas compren lotes amojonados. Y es muy importante que soliciten la confección de un CERTIFICADO DE AMOJONAMIENTO visado por el CONSEJO PROFESIONAL DE AGRIMENSURA. Por esta razón hay que asumir los costos que un profesional cobra por estas tareas aunque parezca pueda parecer caro.
Esto de comprar un lote que te lo señalan desde la lancha, que no está amojonado/delimitado es una locura cuando después descubren que lo adquirido es otro bien. La única forma de evitarlo es con la intervención de un agrimensor.

Buenos días a todos! Mi nombre es Juan, soy totalmente nuevo en el foro. De antemano gracias por toda la información que brindan, es de suma utilidad cuando uno no conoce nada del delta como es mi caso.

Voy a mi consulta. Estoy por heredar de mi abuela un lote en el río Urión cerca del Boraso (frente a la confluencia con el Arroyo Tiburón). Es el lote 7 de la 1ra sección. La escritura está a nombre de mi abuela fallecida, sus hijos están en otro país y van a firmar la sucesión para dejármelo a mi. La primera cuestión es la impositiva. El último libre deuda que tiene mi papá es del año 82', con lo cual asumo que desde entonces no se paga. A mi casa (vivo en Beccar) llegaba el volante de pago mensual, pero nunca le dimos bola. Entonces lo primero que hice fue consultar el estado de deuda en el sitio web del municipio (la cuota más vieja que figura es del 2010, no sé si lo anterior vence o el sistema no lo registra), y según la página debe $24mil. Actualmente estoy en contacto con una vecina del delta que está juntando las autorizaciones de los propietarios del Urión para que Edenor realice el tendido eléctrico, y ella me ha brindado algo de información. Según me comenta, el lote sigue virgen y no está demarcado. Sin embargo, luego de comparar una foto aérea que ella me remitió con las imágenes de Maps, veo que donde se supone que está el lote hay una casa con un muelle:



Probablemente alguien conozca a la persona que vive allí (o esté acá en el foro). Dicho esto, tengo varias preguntas para hacerles, así que las enumero debajo:

1. Por algún topic leí que pasados los 30 años de no pagar impuestos, el terreno se fiscaliza. Es correcto? Cómo lo puedo averiguar?
2. A los vecinos del Urión, creen que la ubicación que marca la foto será la correcta?
3. Por dónde me conviene encarar la situación?

En principio no tendría planes de construir allí, pero quisiera poder calcular el valor aproximado del lote e investigar un poco la situación antes de decidir qué hacer.
Leo sus comentarios, cualquier información adicional que puedan brindarme me será de gran ayuda.

Muchas gracias!

Estimado ravejohn:
1) El estado no se queda con un lote ante la falta de pago de los impuesto. No existe eso de "la fiscalizacion". Aunque hay algunas municipalidades que hacen usucapión de algunos lotes que le son de interés. No es el caso de Tigre. Pueden sí en algunos casos trabar un embargo sobre la propiedad. Pero no conozco que tal práctica se realice sobre lotes en las ISLAS. No hay interes Municipal en ello.
2) En general las deudas impositivas prescriben a los 5 años y en ciertos casos hay que pedir la prescripción. No se si en Tigre hay alguna situación diferente.
3) Un informe de dominio no lo pide cualquiera. Lo puede presentar el propietario o un Abogado, escribano, procurador, ingeniero, agrimensor, martillero, arquitecto y contador público. (http://www.rpba.gob.ar/guiaTramites/acto752)
4) La "Plancheta" y la impresion de la denominada "Cartografia Digital" no sirve para saber si un lote esta intrusado. Esas herramientas no están en  escala. Son solo dibujos. Solo en casos muy obvios le puede servir.
5) Lo que le dicen que en treinta años puede que le hayan hecho una usucapion es real. Con el informe de dominio lo puede saber pero le conviene mas un agrimensor que pida los antecedentes catastrales y consulte si hay algun tramite en curso.
6) Usted necesita un agrimensor.

Saludos. Monosapiens.

Hola, buen día. Soy un profesional vinculado a la práctica de la agrimensura y me gustaría aclarar aquí algunas cuestiones importantes con relación a la agrimensura en las islas que creo que puede ser de interés para mucha gente.  Espero comenzar con este "post" y hacer otros para ayudar a la gente que disfruta de este lugar tan maravilloso como son las islas del delta.

En principio cabe destacar que las ISLAS es el lugar mas desafiante para la práctica de la agrimensura y por supuesto hay escenarios de los más diversos. Hay zonas pobladas, con parcelas bien delimitadas y zonas completamente vírgenes y "selváticas" donde es muy difícil o imposible de transitar. Hay otras zonas donde por el contrario, los limites están muy mal establecidos. Por cuestiones que se originaron hace muchísimos años y que se vienen continuando desde hace décadas, hay montones de islas y parcelas donde todos los propietarios están desplazados respecto de las medidas y distancias que marcan los planos en una gran cantidad de metros. Hay zonas donde los propietarios están corridos 1 lote o mas. También hay zonas mal delimitadas, donde la gente dice "mi terreno empieza aquí y termina allá" en abierta discrepancia con las medidas de su lote, hay gente que no tiene título (son meros ocupantes o poseedores) y se pone nerviosa y agresiva cuando aparece un agrimensor a medir (por más que sea para amojonar un lote que está a 500 metros de distancia). Además de esto, hay muchos lugares donde los ríos han erosionado las costas y en otros lugares han incrementado la extensión de tierra. Hay lotes que han desaparecido o perdido la mayor parte de su superficie.

Los PLANOS ORIGENES de estos lotes en las islas son por lo general muy antiguos. Algunos están en Catastro y son relativamente fácilmente recuperables (no siempre). Otros en cambio tienen que ser obtenidos solicitando informes al Registro de la Propiedad y esa búsqueda no siempre es exitosa. Por último, si no están en Catastro ni en el Registro de la Propiedad pueden buscarse en los protocolos de los escribanos que intervinieron a principios de 1900 o aún antes.

En estos PLANOS DE MENSURA, aparecen referidos ciertos mojones en los quiebres de lo que los agrimensores denominan "la poligonal principal de mensura" que se utilizaba para transportar sus medidas a lo largo de las costas y cabe destacar que en muchísimos lugares esos mojones se perdieron, quedaron enterrados con los años, barridos por el agua o sacados por los mismos propietarios u otras personas.

Si los mojones orígenes están perdidos, el agrimensor debe basarse en las referencias que observa: arroyos, zanjas, cercos vivos, viviendas, filas de árboles, estacas, etc.  que sugieran ser límites de otros lotesEN RELACION A LAS MEDIDAS DE LOS PLANO DE MENSURA VIGENTES. Y en base a esto, valorar esas referencias, analizar su consistencia, transportar las medidas y tratar de obtener la ubicación MAS PROBABLE de su lote.  Debe aclararse que tal tarea no es "exacta".

A esto cabe destacar que para medir en las islas, la cinta métrica por lo general no alcanza. Hay que tomar en cuenta los ángulos, las direcciones de las sinuosidades de los ríos y de las "poligonales de mensura". Por ende los agrimensores deben recurrir a: los "teodolitos" (en rigor hoy se denominan estaciones totales) o a instrumental satelital (GPS).

Para medir con estación total (teodolito) y transportar distancias y ángulos a distancia se requiere intervisibilidad entre el instrumento y el lugar adonde se quiere medir,algo que con la densa vegetación de las islas suele ser bastante complicado y si trabajan con GPS requieren de buena visibilidad al cielo lo cual también en las islas es complicado por el denso follaje.

Cabe destacar que un GPS de mano en condiciones óptimas puede dar una precisión de 2 o 3 metros y si se está debajo de los arboles el error puede ser mayor aún. Luego cuando usted vea a un agrimensor con un GPS de mano debe usted saber que la posición que está "capturando" es para tener una noción de su ubicación ya que si tuviera que medir "al centímetro" va a emplear instrumental mucho mas sofisticado y MUCHO MAS COSTOSO.

Como hace un agrimensor para determinar los limites de un Lote. Lo más fácil puede ser transportar las medidas a partir del lote vecino (y lo más directo hacia el error). En general, un trabajo bien hecho implica: 1.- obtener el plano origen y dibujarlo en la computadora 2.- Medir limites de lotes, accidentes geográficos, referenciarse a mojones ORIGINALES, tomar en cuenta otros mojones si los hay, tomar en cuenta construcciones vecinas, cercos vivos, zanjas y otros elementos que estén relacionados con los limites de Lotes y luego, con esas medidas, UBICAR EN COORDENADAS INSTRUMENTALES el plano origen y por ultimo 3.- IR Y REPLANTEAR (acto de determinar la ubicación en el terreno de unas coordenadas) en el terreno LOS LIMITES de la parcela.  Hay dos escuelas en esto... es un tema largo de explicar.

Luego como se puede ver, el trabajo en las islas puede presentar complicaciones severas. NUNCA ES SIMPLE. La experiencia de los profesionales en la isla es que las cosas se encarajinan y a veces un profesional termina embarcado en una disputa con otros propietarios que creen algo diferente, que discuten y no se preocupan en llamar a un agrimensor que los represente, porque "toda la vida" para ellos el límite estuvo en tal lugar.
Montones de veces estos trabajos terminan insumiendo meses o más de 1 año de búsquedas en el Registro, yendo a Catastro a pedir una copia LEGIBLE del plano origen, yendo a discutir con vecinos, a medir y mostrar lo que hizo, etc. etc., etc.

Si a todo esto se le suma que si un profesional agrimensor le dice a un propietario que el valor de su trabajo es el que debería cobrarse por tanto despelote, lo que resulta es que nadie lo quiere pagar. En muchos casos, hay personas que se conforman con un trabajo realizado por personas que no son agrimensores y que a la larga o a la corta terminan cometiendo errores (sobre esto hablaré en algún momento).

Es por ello muchos profesionales agrimensores no trabajan en las islas y por ende cuesta conseguir un profesional que realice la tareas. También, es menester decirlo, no todos los profesionales hacen los deberes como se debiera y no todos tienen el instrumental apropiado para encarar estos trabajos.

La gente no sabe que la mejor medida que deberían tomar cuando comprar un lote, ES COMPRAR UN LOTE AMOJONADO CON UN CERTIFICADO FIRMADO POR EL AGRIMENSOR Y VISADO POR EL CONSEJO PROFESIONAL DE AGRIMENSURA.

El visado por el Consejo Profesional de Agrimensura es una legalización del certificado. Lo convierte en válido a la hora de un litigio judicial y ademas es una prueba que el profesional interviniente es VERDADERAMENTE UN AGRIMENSOR (AGRIMENSOR, INGENIERO AGRIMENSOR O INGENIERO CON INCUMBENCIAS EN AGRIMENSURA).

Consejo: Eviten personas que ofrecen estos servicios y no son agrimensores. Pueden ser personas bien intencionadas. pero pueden no tener acceso a herramientas de Catastro que sí tienen los agrimensores, pueden no tener acceso al Registro de la Propiedad, no pueden extenderles un certificado con validez legal en un litigio, y si les extienden un certificado el mismo no tiene la validez para otro profesional que el proveniente de un agrimensor.

Acerca de "NECESITO 'LA AGRIMENSURA' DE MI LOTE"
Muchas personas dice que necesita hacer "la agrimensura" de su terreno pero a veces no sabe bien que con dicha palabra puede estar refiriéndose a 3 tareas profesionales bien diferenciadas y separadas entre sí. 
Estas tareas son:
1.- El "Amojonamiento" de su terreno, donde el agrimensor determinará sus límites más probables y clavará las estacas o mojones que delimitan la propiedad (que es lo que les expliqué).
2.- La "Constitución de Estado parcelario" que la suelen requerir los propietarios cuando necesitan escriturar una propiedad (compra/venta/etc.) y que es una tarea donde el agrimensor les confeccionará la "cédula catastral" de su terreno. Esta tarea es completamente separada del amojonamiento y aquí hay una cuestión IMPORTANTISIMA que la gente debería conocer. Es típico escuchar a propietarios diciendo "aquí vino mi agrimensor y me dijo que estaba todo bien". La gente debe saber que eso la mayoría de las veces no es así.
3.- Los Planos de mensura para usucapión lo necesitan personas que tienen en posesión y quieren iniciar un juicio de prescripción para volverse propietarios. Este es un trabajo completamente separado de los anteriores y puede llevar meses y mas de 1 año de trabajo con los trámites, mediciones, etc.

LA CONSTITUCION DE ESTADO PARCELARIO

El trabajo de "Constitución de Estado Parcelario" o simplemente "Estado Parcelario" o "necesito la cédula catastral" es un trabajo donde el profesional debe determinar las medidas del inmueble y declarar las construcciones que se encuentren dentro de la parcela. Ahora bien. Si la parcela no está delimitada, el agrimensor debería delimitarla PERO ESO ES UNA TAREA PROFESIONAL SEPARADA que tiene otro costo y demanda otro tiempo.

Cuando llaman al agrimensor y le dicen que "necesitan una cédula catastral" porque se las pidió el escribano y están por escriturar, la gente llama al agrimensor pensando en un trabajo que el agrimensor les va a hacer en 10 o 15 días y luego van a escriturar.  Esta claro que el agrimensor en ese plazo no puede hacer la tarea con la que comenzó este posteo.

Lo que el agrimensor va a ser es lo siguiente: si la parcela está delimitada, la va  a medir (generalmente el frente, porque los fondos son inaccesibles y pantanosos y es obvio que la medida de fondo está satisfecha) pero si la parcela no está delimitada, el profesional va a asumir que la medida que indican los títulos está satisfecha pero no ubicada y por ende - en su trámite -  les va a declarar la casita y les va a decir "que todo esta bien".

Que quede claro que esto puede ser falso y en que en realidad si un agrimensor les cobra  - no se- 15.000$ o 25.000$ y les confecciona la cédula catastral, les declara la casita y la registra en Catastro (ARBA), pagando antecedentes, registración del tramite, gestor, tasa de visado, aportes obligatorios, impuestos a los sellos, etc. y tardó 20 días, no pudo verdaderamente verificar "que todo esta bien".

En tal sentido el agrimensor corre un riesgo profesional porque en rigor debería contratarse la tarea doble de AMOJONAMIENTO Y ESTADO PARCELARIO. Pero la realidad es que en la situación en que están las islas cuesta conseguir profesionales que trabajen aquí (y que ademas lo hagan adecuadamente). La gente también, los propietarios venden sus lotes sin estar amojonados o delimitados apropiadamente, las creencias, la situacion economica, la resistencia a pagar valores que pueden ser elevados conspiran para todo ello. Los agrimensores que trabajan para escribanias cuando les piden estos tramites no pueden decirles a los escribanos que les dan trabajo durante todo el año y decirle: "no. solamente lo hago si amojono primero y eso me puede llevar un montón de tiempo". El escribano se busca otro agrimensor.

Todo esto configura una situación de difícil solución y trataré en futuros "post" de hacer otros comentarios en la medida que las mismas vea que son de utilidad.

Saludos. Monosapiens.