Hola, buen día. Soy un profesional vinculado a la práctica de la agrimensura y me gustaría aclarar aquí algunas cuestiones importantes con relación a la agrimensura en las islas que creo que puede ser de interés para mucha gente. Espero comenzar con este "post" y hacer otros para ayudar a la gente que disfruta de este lugar tan maravilloso como son las islas del delta.
En principio cabe destacar que las ISLAS es el lugar mas desafiante para la práctica de la agrimensura y por supuesto hay escenarios de los más diversos. Hay zonas pobladas, con parcelas bien delimitadas y zonas completamente vírgenes y "selváticas" donde es muy difícil o imposible de transitar. Hay otras zonas donde por el contrario, los limites están muy mal establecidos. Por cuestiones que se originaron hace muchísimos años y que se vienen continuando desde hace décadas, hay montones de islas y parcelas donde todos los propietarios están desplazados respecto de las medidas y distancias que marcan los planos en una gran cantidad de metros. Hay zonas donde los propietarios están corridos 1 lote o mas. También hay zonas mal delimitadas, donde la gente dice "mi terreno empieza aquí y termina allá" en abierta discrepancia con las medidas de su lote, hay gente que no tiene título (son meros ocupantes o poseedores) y se pone nerviosa y agresiva cuando aparece un agrimensor a medir (por más que sea para amojonar un lote que está a 500 metros de distancia). Además de esto, hay muchos lugares donde los ríos han erosionado las costas y en otros lugares han incrementado la extensión de tierra. Hay lotes que han desaparecido o perdido la mayor parte de su superficie.
Los PLANOS ORIGENES de estos lotes en las islas son por lo general muy antiguos. Algunos están en Catastro y son relativamente fácilmente recuperables (no siempre). Otros en cambio tienen que ser obtenidos solicitando informes al Registro de la Propiedad y esa búsqueda no siempre es exitosa. Por último, si no están en Catastro ni en el Registro de la Propiedad pueden buscarse en los protocolos de los escribanos que intervinieron a principios de 1900 o aún antes.
En estos PLANOS DE MENSURA, aparecen referidos ciertos mojones en los quiebres de lo que los agrimensores denominan "la poligonal principal de mensura" que se utilizaba para transportar sus medidas a lo largo de las costas y cabe destacar que en muchísimos lugares esos mojones se perdieron, quedaron enterrados con los años, barridos por el agua o sacados por los mismos propietarios u otras personas.
Si los mojones orígenes están perdidos, el agrimensor debe basarse en las referencias que observa: arroyos, zanjas, cercos vivos, viviendas, filas de árboles, estacas, etc. que sugieran ser límites de otros lotesEN RELACION A LAS MEDIDAS DE LOS PLANO DE MENSURA VIGENTES. Y en base a esto, valorar esas referencias, analizar su consistencia, transportar las medidas y tratar de obtener la ubicación MAS PROBABLE de su lote. Debe aclararse que tal tarea no es "exacta".
A esto cabe destacar que para medir en las islas, la cinta métrica por lo general no alcanza. Hay que tomar en cuenta los ángulos, las direcciones de las sinuosidades de los ríos y de las "poligonales de mensura". Por ende los agrimensores deben recurrir a: los "teodolitos" (en rigor hoy se denominan estaciones totales) o a instrumental satelital (GPS).
Para medir con estación total (teodolito) y transportar distancias y ángulos a distancia se requiere intervisibilidad entre el instrumento y el lugar adonde se quiere medir,algo que con la densa vegetación de las islas suele ser bastante complicado y si trabajan con GPS requieren de buena visibilidad al cielo lo cual también en las islas es complicado por el denso follaje.
Cabe destacar que un GPS de mano en condiciones óptimas puede dar una precisión de 2 o 3 metros y si se está debajo de los arboles el error puede ser mayor aún. Luego cuando usted vea a un agrimensor con un GPS de mano debe usted saber que la posición que está "capturando" es para tener una noción de su ubicación ya que si tuviera que medir "al centímetro" va a emplear instrumental mucho mas sofisticado y MUCHO MAS COSTOSO.
Como hace un agrimensor para determinar los limites de un Lote. Lo más fácil puede ser transportar las medidas a partir del lote vecino (y lo más directo hacia el error). En general, un trabajo bien hecho implica: 1.- obtener el plano origen y dibujarlo en la computadora 2.- Medir limites de lotes, accidentes geográficos, referenciarse a mojones ORIGINALES, tomar en cuenta otros mojones si los hay, tomar en cuenta construcciones vecinas, cercos vivos, zanjas y otros elementos que estén relacionados con los limites de Lotes y luego, con esas medidas, UBICAR EN COORDENADAS INSTRUMENTALES el plano origen y por ultimo 3.- IR Y REPLANTEAR (acto de determinar la ubicación en el terreno de unas coordenadas) en el terreno LOS LIMITES de la parcela. Hay dos escuelas en esto... es un tema largo de explicar.
Luego como se puede ver, el trabajo en las islas puede presentar complicaciones severas. NUNCA ES SIMPLE. La experiencia de los profesionales en la isla es que las cosas se encarajinan y a veces un profesional termina embarcado en una disputa con otros propietarios que creen algo diferente, que discuten y no se preocupan en llamar a un agrimensor que los represente, porque "toda la vida" para ellos el límite estuvo en tal lugar.
Montones de veces estos trabajos terminan insumiendo meses o más de 1 año de búsquedas en el Registro, yendo a Catastro a pedir una copia LEGIBLE del plano origen, yendo a discutir con vecinos, a medir y mostrar lo que hizo, etc. etc., etc.
Si a todo esto se le suma que si un profesional agrimensor le dice a un propietario que el valor de su trabajo es el que debería cobrarse por tanto despelote, lo que resulta es que nadie lo quiere pagar. En muchos casos, hay personas que se conforman con un trabajo realizado por personas que no son agrimensores y que a la larga o a la corta terminan cometiendo errores (sobre esto hablaré en algún momento).
Es por ello muchos profesionales agrimensores no trabajan en las islas y por ende cuesta conseguir un profesional que realice la tareas. También, es menester decirlo, no todos los profesionales hacen los deberes como se debiera y no todos tienen el instrumental apropiado para encarar estos trabajos.
La gente no sabe que la mejor medida que deberían tomar cuando comprar un lote, ES COMPRAR UN LOTE AMOJONADO CON UN CERTIFICADO FIRMADO POR EL AGRIMENSOR Y VISADO POR EL CONSEJO PROFESIONAL DE AGRIMENSURA.
El visado por el Consejo Profesional de Agrimensura es una legalización del certificado. Lo convierte en válido a la hora de un litigio judicial y ademas es una prueba que el profesional interviniente es VERDADERAMENTE UN AGRIMENSOR (AGRIMENSOR, INGENIERO AGRIMENSOR O INGENIERO CON INCUMBENCIAS EN AGRIMENSURA).
Consejo: Eviten personas que ofrecen estos servicios y no son agrimensores. Pueden ser personas bien intencionadas. pero pueden no tener acceso a herramientas de Catastro que sí tienen los agrimensores, pueden no tener acceso al Registro de la Propiedad, no pueden extenderles un certificado con validez legal en un litigio, y si les extienden un certificado el mismo no tiene la validez para otro profesional que el proveniente de un agrimensor.
Acerca de "NECESITO 'LA AGRIMENSURA' DE MI LOTE"
Muchas personas dice que necesita hacer "la agrimensura" de su terreno pero a veces no sabe bien que con dicha palabra puede estar refiriéndose a 3 tareas profesionales bien diferenciadas y separadas entre sí.
Estas tareas son:
1.- El "Amojonamiento" de su terreno, donde el agrimensor determinará sus límites más probables y clavará las estacas o mojones que delimitan la propiedad (que es lo que les expliqué).
2.- La "Constitución de Estado parcelario" que la suelen requerir los propietarios cuando necesitan escriturar una propiedad (compra/venta/etc.) y que es una tarea donde el agrimensor les confeccionará la "cédula catastral" de su terreno. Esta tarea es completamente separada del amojonamiento y aquí hay una cuestión IMPORTANTISIMA que la gente debería conocer. Es típico escuchar a propietarios diciendo "aquí vino mi agrimensor y me dijo que estaba todo bien". La gente debe saber que eso la mayoría de las veces no es así.
3.- Los Planos de mensura para usucapión lo necesitan personas que tienen en posesión y quieren iniciar un juicio de prescripción para volverse propietarios. Este es un trabajo completamente separado de los anteriores y puede llevar meses y mas de 1 año de trabajo con los trámites, mediciones, etc.
LA CONSTITUCION DE ESTADO PARCELARIO
El trabajo de "Constitución de Estado Parcelario" o simplemente "Estado Parcelario" o "necesito la cédula catastral" es un trabajo donde el profesional debe determinar las medidas del inmueble y declarar las construcciones que se encuentren dentro de la parcela. Ahora bien. Si la parcela no está delimitada, el agrimensor debería delimitarla PERO ESO ES UNA TAREA PROFESIONAL SEPARADA que tiene otro costo y demanda otro tiempo.
Cuando llaman al agrimensor y le dicen que "necesitan una cédula catastral" porque se las pidió el escribano y están por escriturar, la gente llama al agrimensor pensando en un trabajo que el agrimensor les va a hacer en 10 o 15 días y luego van a escriturar. Esta claro que el agrimensor en ese plazo no puede hacer la tarea con la que comenzó este posteo.
Lo que el agrimensor va a ser es lo siguiente: si la parcela está delimitada, la va a medir (generalmente el frente, porque los fondos son inaccesibles y pantanosos y es obvio que la medida de fondo está satisfecha) pero si la parcela no está delimitada, el profesional va a asumir que la medida que indican los títulos está satisfecha pero no ubicada y por ende - en su trámite - les va a declarar la casita y les va a decir "que todo esta bien".
Que quede claro que esto puede ser falso y en que en realidad si un agrimensor les cobra - no se- 15.000$ o 25.000$ y les confecciona la cédula catastral, les declara la casita y la registra en Catastro (ARBA), pagando antecedentes, registración del tramite, gestor, tasa de visado, aportes obligatorios, impuestos a los sellos, etc. y tardó 20 días, no pudo verdaderamente verificar "que todo esta bien".
En tal sentido el agrimensor corre un riesgo profesional porque en rigor debería contratarse la tarea doble de AMOJONAMIENTO Y ESTADO PARCELARIO. Pero la realidad es que en la situación en que están las islas cuesta conseguir profesionales que trabajen aquí (y que ademas lo hagan adecuadamente). La gente también, los propietarios venden sus lotes sin estar amojonados o delimitados apropiadamente, las creencias, la situacion economica, la resistencia a pagar valores que pueden ser elevados conspiran para todo ello. Los agrimensores que trabajan para escribanias cuando les piden estos tramites no pueden decirles a los escribanos que les dan trabajo durante todo el año y decirle: "no. solamente lo hago si amojono primero y eso me puede llevar un montón de tiempo". El escribano se busca otro agrimensor.
Todo esto configura una situación de difícil solución y trataré en futuros "post" de hacer otros comentarios en la medida que las mismas vea que son de utilidad.
Saludos. Monosapiens.
