Estimado José aquí te dejo algunos conceptos que creo pueden ser de tu utilidad. La jurisprudencia en la Argentina es pacífica en cuanto a que pagar los impuestos durante el período necesario para la prescripción adquisitiva de un inmueble sea suficiente pues se requieren animus domini a través de actos posesorios sobre la cosa en si misma.
La Usucapión
Prescripción adquisitiva o usucapión.
ConceptoLa prescripción es el medio para adquirir un derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo.
Cabe destacar que en materia de derechos reales sólo se puede adquirir y perder por la prescripción el dominio; el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres continuas y aparentes, el derecho de propiedad horizontal y el condominio.
La prescripción adquisitiva o usucapión es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la continuación en la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley.
Definición
El art. 3948 C.C establece que la prescripción para adquirir es un “derecho” por el cual un poseedor de una cosa “inmueble” adquiere "la propiedad de ella”, por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
· Crítica.
La definición no es exacta en cuanto dice que la prescripción es un derecho, pues genéricamente es una institución, y particularmente para el dominio es un modo de adquisición. Además también alcanza a las cosas muebles, y no es solamente para adquirir la propiedad sino también otros derechos reales.
Elementos
Conforme a lo previsto en el art. 3948 se desprende que los elementos de la usucapión son la posesión y el tiempo fijado por la ley.
1. La posesión.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini art. 2351, ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos art. 2384; que lo conducirán según haya sido su intención y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos, al dominio, a una desmembración de este, por ejemplo podría ser una servidumbre de acueducto aparente, el condominio, la propiedad horizontal; etc.
Requisitos que debe reunir la posesión:
a) El animus.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero la posesión a título de dueño sólo se requiere en prescripción adquisitiva del dominio, porque para los demás derechos reales el animus posesorio deberá ser el correspondiente a la adquisición del derecho que se trate.
b) Posesión pública.
El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida.
Que la posesión para la usucapión sea pública significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella.
c) Posesión pacifica.
Porque una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisición del derecho.
La prescripción adquisitiva de cosas poseídas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiese purgado el vicio de la posesión art. 3959, en virtud que al año de haber cesado la fuerza o la violencia, ya que es sólo al cabo de ese tiempo que el poseedor viciosa no tendrá contradictor en su posesión, al haber perdido el despojado la acción posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa art. 4038.
d) Posesión continua.
La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone, sin embargo no es necesario que aquél realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa; porque la voluntad de conservar la posesión se juzga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria art. 2445.
e) Posesión ininterrumpida.
La interrupción consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero y aun ese acto puede provenir del propio poseedor como por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa.
2. El tiempo:
Prescripción corta (posesión con justo título y buena fe); se requieren diez años y para la prescripción larga (falta justo título o buena fe) se necesitan veinte años.
El usucapiente, en algunos casos, puede unir su posesión a la que tenía su actor; para lo cual se necesita que sea un sucesor particular y que haya adquirido por actos entre vivos. Pero para que pueda unir el tiempo de su posesión a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales art. 4005, es decir no deben ser viciosas.
Para la prescripción corta, el principio general establece que la posesión del sucesor por título singular, se separa de la de su antecesor art. 2475; y él puede adquirir la cosa por este término sólo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesión al tiempo de la posesión de su autor.
Por lo tanto, su posesión no queda calificada por la buena o mala fe de su autor, sino por su propia buena o mala fe. En consecuencia, el sucesor particular puede también unir su posesión de mala fe a la de su autor, haya sido la de éste de buena o mala fe, pero solamente para la usucapión larga.
Al contrario la posesión del causante califica la posesión del sucesor universal art. 2475; ya que aquellos continúan la persona del causante.
El tiempo de la prescripción comenzará a correr desde el día en que se ejerció el primer acto posesorio art. 2351 sobre la cosa que se pretende usucapir, si luego se continuo ejerciéndolos art. 4015 sin interrupción alguna art. 4016.
Legitimación activa
Para el caso de la usucapión larga, como la misma es un modo originario de adquisición, no se necesita la capacidad requerida para adquirir por tradición, sino la requerida para adquirir la posesión lo que significa que no se exige la plena capacidad.
Pueden adquirir por prescripción; los menores de diez a catorce años y los menores adultos, ya que conforme a lo dispuesto en el art. 2392 sólo son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los menores de diez años.
Legitimación pasiva
La prescripción adquisitiva corre contra las mismas personas que también pueden aprovecharse de ella, adquiriendo alguno de los derechos reales que pueden ser adquiridos de ese modo.
Corre también respecto de los incapaces que tuvieran representantes legales y si carecieren de estos últimos se aplica lo previsto en el art. 3800.
Si la usucapión fue comenzada contra el causante, sigue corriendo después contra sus herederos y legatarios.
También corre contra el Estado y las provincias pero sólo en cuanto a ciertos bienes privados y también contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas.
Cosas susceptibles de usucapión
Pueden ser inmuebles (art. 4015) o muebles (art. 4016 bis), pero no pueden ser adquiridas por prescripción las que están fuera del comercio, ni tampoco las que son del dominio público del Estado, porque ellas son inenajenables e imprescriptibles, y además porque estando afectadas al uso común (art. 2341), nadie podría arrogarse su uso y goce en forma exclusiva. Pero sí pueden ser objeto de usucapión ciertos bienes privados del Estado o de las provincias, como las tierras públicas y los bienes vacantes o mostrencos.
Suspensión
La ley priva de efectos al tiempo (uno de los dos elementos necesarios para la usucapión) corrido a partir de un determinado momento; que perdurará hasta que desaparezca la causa que le dio origen; pero aprovecha para aquella no sólo el tiempo posterior a la cesación de la suspensión, sino también el tiempo anterior al que aquella se produjo.
· Causales de suspensión:
a) Menores y demás incapaces
El art. 3966 dispone que la prescripción corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales y, si carecieren de ellos se aplica lo previsto en el art. 3980, es decir que los jueces están autorizados para liberar al menor o incapaz de las consecuencias de la prescripción cumplida mientras carecían de representante legal, si después de la cesación de este impedimento se hubieren hecho valer sus derechos en el término de tres meses.
b) Matrimonio
Conforme a lo previsto en el art. 3969 se suspende el curso de la prescripción entre los cónyuges en el caso de la separación personal, ya que el divorcio a que se refiere el citado artículo no es el divorcio vincular; como también en el supuesto de que estén separados de hecho o de bienes. Pero si corre la prescripción después de la ley 23.515, en los casos de anulación de matrimonio y en los que se hubiere declarado disuelto el vínculo matrimonial por aplicación del art. 14 de la ley 14.394.
c) Casos comprendidos en una sucesión
El único caso de suspensión es el que se refiere a la posesión del administrador art. 3474, la cual suspende el curso de la prescripción mientras éste se halle en el cargo, pero seguirá corriendo cuando lo deje.
d) Tutores y curadores
No pueden prescribir adquisitivamente los bienes de sus pupilos hasta tanto se hayan desvinculado de la tutela o curatela, y después de haber sido aprobadas por el juez las rendiciones de cuenta.
La suspensión de la prescripción no puede ser invocada frente a, o contra, el que esta incurso en una de las causales legalmente admitidas, salvo en los casos de derechos personales o reales indivisibles, en este último caso, la causa de suspensión respecto de un se hace extensiva a los demás titulares del derecho, en razón de que esta característica particular impide la parcialiazación del derecho.
