Autor Tema: Terreno con zanja en el medio  (Leído 1442 veces)

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Desconectado sebastianbertran

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Terreno con zanja en el medio
« en: Junio 09, 2019, 06:54:51 am »
Buenas tardes, fuimos a ver dos veces un terreno que me mostro el comercial y cuando decidimos avanzar, resulta que la escritura estaban todos los lotes juntos y nos dimos cuenta que nos mostraron dos veces un terreno y el que estaba a la venta era el siguiente. Algo empezó a no gustarme porque difícilmente un comercial se equivoque dos veces.
Qué casualidad que el comercial, nos envía un video antes de ir a verlo (del lote correcto)  y esto aparece con las siguientes características que no me convencen. Quizás no sea un problema o quizás si. Es decir:



Mirando hacia el rio: el lote comienza de derecha a izquierda y a los 10mts hay una zanja de un 1mts de ancho por 30mts de largo, luego continúan los demás 30 mts de frente. Hacia dentro son 250 mts, que solo se pueden utilizar 75m por ley.

Mis dudas son:
•   Me quedan 10 mts del otro lado de la zanja.
•   Tengo miedo que esa zanja emane mal olor en determinados momentos.
•   No lo veo claro que la zanja no constituya un límite con el otro terreno y a mí me quede el mismo partido por dicha zanja.
Alguno tiene alguna opinión, algún terreno en situación similar, alguna idea para aprovechar la zanja?


Desconectado Alfred

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Re:Terreno con zanja en el medio
« Respuesta #1 en: Junio 12, 2019, 04:08:23 pm »
Sebastian ese lote es en el arroyo Sabalos ? Y te lo esta Mostrando Castilla ? Mmmmm.
todo me suena muy parecido a lo que me paso a mi.

Desconectado Monosapiens

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Re:Terreno con zanja en el medio
« Respuesta #2 en: Diciembre 07, 2019, 04:20:00 pm »
Buenas tardes, fuimos a ver dos veces un terreno que me mostro el comercial y cuando decidimos avanzar, resulta que la escritura estaban todos los lotes juntos y nos dimos cuenta que nos mostraron dos veces un terreno y el que estaba a la venta era el siguiente. Algo empezó a no gustarme porque difícilmente un comercial se equivoque dos veces.
Qué casualidad que el comercial, nos envía un video antes de ir a verlo (del lote correcto)  y esto aparece con las siguientes características que no me convencen. Quizás no sea un problema o quizás si. Es decir:



Mirando hacia el rio: el lote comienza de derecha a izquierda y a los 10mts hay una zanja de un 1mts de ancho por 30mts de largo, luego continúan los demás 30 mts de frente. Hacia dentro son 250 mts, que solo se pueden utilizar 75m por ley.

Mis dudas son:
•   Me quedan 10 mts del otro lado de la zanja.
•   Tengo miedo que esa zanja emane mal olor en determinados momentos.
•   No lo veo claro que la zanja no constituya un límite con el otro terreno y a mí me quede el mismo partido por dicha zanja.
Alguno tiene alguna opinión, algún terreno en situación similar, alguna idea para aprovechar la zanja?

Estimado Sebastian:
Los martilleros de las islas tienen los mismos problemas que usted. Vienen los propietarios a poner en venta los lotes  y a veces ni los mismos propietarios saben donde está porque nunca fueron. No soy representante ni me interesa defender a nadie pero si puedo decirle que el Sr. Castilla se comunicó una vez conmigo manifestándome su necesidad de encontrar agrimensores que puedan hacer el trabajo e informarle donde están los lotes con precisión con el objeto de venderlos con seguridad y me manifestó su impotencia porque no conseguía un profesional que pudiera ocuparse de estos temas. En lo personal considero esta dificultad como una falla del sistema en su conjunto ya que la Municipalidad, Catastro de la Provincia y el Consejo Profesional de Agrimensura deberían tomar cartas en el asunto y realizar alguna propuesta para resolver el grave problema de la transmisión de bienes inmuebles en las islas.  Reitero que no me interesa defender a nadie. Solo señalo un hecho puntual. Saludos. Monosapiens.



« Última modificación: Diciembre 07, 2019, 04:22:22 pm por Monosapiens »

Desconectado Vic

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Re:Terreno con zanja en el medio
« Respuesta #3 en: Diciembre 11, 2019, 07:45:51 am »
es un problema medio irresoluble en algunos casos. La documentación de respaldo a veces es floja, no define bien la geometría del lote, y no hay buenas referencias en el lugar para relacionar la documentación con la realidad. En cambio, en otros casos, hay documentación muy prolija y hay cercos antiguos y zanjas que permiten identificar claramente los límites. Entremedio... todas las variantes. En muchos casos, los propietarios se debían poner de acuerdo en hacer una zanja en el límite de las propiedades para minimizar la pérdida de espacio y para beneficiarse ambos con la zanja, entonces la zanja está en el límite. En muchos casos, en cambio, no había vecino y el que hacía la zanja hacía un albardón en el límite con la tierra de una zanja que hacía al lado del albardón de su lado.  Si es así, la zanja queda a un par de metros del límite. También hay zanjas, naturales o artificiales, en cualquier posición. En definitiva, no te recomiendo utilizarla de referencia para determinar el límite. Tampoco es normal que emanen olor, el agua sube y baja y siempre hay movimiento. Aunque le encomiendes la demarcación a un agrimensor, que reduce los riesgos pero no te salva de errores, te recomiendo seguir de cerca el trabajo y pedir el fundamento de lo que hace. En parte es mas un ejercicio de sentido común que de conocimiento técnico.

Desconectado Monosapiens

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Re:Terreno con zanja en el medio
« Respuesta #4 en: Diciembre 11, 2019, 11:51:20 am »
es un problema medio irresoluble en algunos casos. La documentación de respaldo a veces es floja, no define bien la geometría del lote, y no hay buenas referencias en el lugar para relacionar la documentación con la realidad. En cambio, en otros casos, hay documentación muy prolija y hay cercos antiguos y zanjas que permiten identificar claramente los límites. Entremedio... todas las variantes. En muchos casos, los propietarios se debían poner de acuerdo en hacer una zanja en el límite de las propiedades para minimizar la pérdida de espacio y para beneficiarse ambos con la zanja, entonces la zanja está en el límite. En muchos casos, en cambio, no había vecino y el que hacía la zanja hacía un albardón en el límite con la tierra de una zanja que hacía al lado del albardón de su lado.  Si es así, la zanja queda a un par de metros del límite. También hay zanjas, naturales o artificiales, en cualquier posición. En definitiva, no te recomiendo utilizarla de referencia para determinar el límite. Tampoco es normal que emanen olor, el agua sube y baja y siempre hay movimiento. Aunque le encomiendes la demarcación a un agrimensor, que reduce los riesgos pero no te salva de errores, te recomiendo seguir de cerca el trabajo y pedir el fundamento de lo que hace. En parte es mas un ejercicio de sentido común que de conocimiento técnico.
La geometría de un LOTE esta perfectamente determinada en EL PLANO ORIGEN de la fracción. Las personas que compran un lote solo ven una foto de "cartografía digital de ARBA" o de la plancheta que son meros dibujos esquemáticos.

En la compraventa de bienes inmuebles hay dos aspectos: LA SITUACIÓN DE DERECHO de un inmueble (los títulos sanos, "el corresponde" de la escritura, etc.) que se ocupa el escribano de asegurarlo y LA SITUACIÓN DE HECHO (medidas reales, ubicación, etc.) que la determina un agrimensor cuando hace el "Estado parcelario" y confecciona "la cédula catastral". Ahora si el lote no esta amojonado, si un agrimensor no verifica si los límites están correctamente emplazados, entonces la verificación de "la situación de hecho" realizada por un agrimensor cuando realiza la cédula catastral es un mero trámite. Se cumple la formalidad pero la seguridad jurídica no está garantizada.

Lo que decís Vic en relación a las zanjas, etc. es CORRECTO. La gente "compra" el verso que la zanja esta bien emplazada y es el limite y no siempre es cierto. Hay obviamente agrimensores que pueden equivocarse. Más todavía en un escenario complicado como las islas (ver mi post "Sobre "la agrimensura" en las islas Amojonamientos y otras tareas profesionales") pero un agrimensor debe hacerse responsable de su trabajo profesional. Por esa razón el amojonamiento es el trabajo de mayor riesgo  para un agrimensor puesto que puede ser demandado en caso de error.  Es FUNDAMENTAL que las personas compren lotes amojonados. Y es muy importante que soliciten la confección de un CERTIFICADO DE AMOJONAMIENTO visado por el CONSEJO PROFESIONAL DE AGRIMENSURA. Por esta razón hay que asumir los costos que un profesional cobra por estas tareas aunque parezca pueda parecer caro.
Esto de comprar un lote que te lo señalan desde la lancha, que no está amojonado/delimitado es una locura cuando después descubren que lo adquirido es otro bien. La única forma de evitarlo es con la intervención de un agrimensor.
« Última modificación: Diciembre 11, 2019, 11:53:12 am por Monosapiens »